Weil Wert ist, was Stand hält.
Wertermittlungen mit wissenschaftlichen Begründungstiefen.

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Seitz Sachverständige in Köln - bundesweit tätige Experten in der Immobilienbewertung

Sachverständigenleistungen mit besonderer fachlicher Tiefe in Verkehrswertermittlung, Beratung & Überprüfung – bundesweit, mit Schwerpunkt auf steuerliche Bewertungen, Erbbaurechte & Spezialimmobilien.

Peter-Kintgen-Straße 2, 50935 Köln (Lindenthal)

Seitz Sachverständige in Köln - bundesweit tätige Experten in der Immobilienbewertung

Sachverständigenleistungen mit besonderer fachlicher Tiefe in Verkehrswertermittlung, Beratung & Überprüfung – bundesweit, mit Schwerpunkt auf steuerliche Bewertungen, Erbbaurechte & Spezialimmobilien.

Peter-Kintgen-Straße 2
50935 Köln (Lindenthal)

Spezialisiert in der Verkehrswertermittlung

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Spezialisiert in der Verkehrswertermittlung

Die Bewertung von Immobilien ist kein standardisierter Vorgang – sie erfordert Genauigkeit, Kontextverständnis und eine fundierte Beurteilung jedes Einzelfalls. Bei Seitz Sachverständige arbeiten wir genau in diesem Spannungsfeld: zwischen Praxis und Theorie, zwischen rechtlichen Anforderungen und marktwirtschaftlichen Realitäten.

Unser Schwerpunkt liegt auf der Erstellung wissenschaftlich fundierter Verkehrswertgutachten, der Überprüfung von Gutachten Dritter sowie der prozessbegleitenden Beratung.

Die Voraussetzung dafür ist ein eingespieltes Team mit langjähriger Erfahrung in der Immobilienbewertung – bestehend aus Bauingenieuren, Architekten und Vermessungsingenieuren – ergänzt durch unsere enge Anbindung an Forschung und Lehre.

Seitz Sachverständige bieten bundesweit maßgeschneiderte Lösungen in den Spezialgebieten der Immobilienbewertung - von der prozessbegleitenden Beratung bis hin zum Verkehrswertgutachten mit wissenschaftlichen Begründungstiefen.

Wir arbeiten bewusst nicht unter Zugrundelegung von standardisierten Massenverfahren, sondern konzentrieren uns auf die Durchdringung individueller Sachverhalte. Belastbare Bewertungen entstehen nicht durch Routinen, sondern durch präzise Einzelfallbetrachtung.

Wir arbeiten bewusst nicht unter Zugrundelegung von standardisierten Massenverfahren, sondern konzentrieren uns auf die Durchdringung individueller Sachverhalte.

Unsere Leistungen werden bundesweit zu unterschiedlichsten Anlässen beansprucht – etwa in gerichtlichen Verfahren, bei steuerlichen Bewertungsanlässen, Erbauseinandersetzungen oder im Gesellschafterstreit.

Zusatzspezialisierungen bestehen in der Wertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten und bei komplexen Fragestellungen rund um Spezialimmobilien. Auftraggeber sind unter anderem Gerichte, Kommunen, Behörden, Unternehmen und Privatpersonen, die auf verlässliche und nachvollziehbare Entscheidungsgrundlagen angewiesen sind.

Bei Bedarf greifen wir auf ein interdisziplinäres Netzwerk mit öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anderer Bestellungsgebiete, öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren, Fachanwälten und Fachmaklern zurück.

So entstehen Bewertungen, die dem standhalten, was zählt: dem konkreten Sachverhalt, der fachlichen Prüfung – und der Verantwortung gegenüber unseren Auftraggebern.

Die Voraussetzung dafür ist ein eingespieltes Team mit langjähriger Erfahrung in der Immobilienbewertung – bestehend aus Bauingenieuren, Architekten und Vermessungsingenieuren – ergänzt durch unsere enge Anbindung an Forschung und Lehre.

Unsere Leistungen werden bundesweit zu unterschiedlichsten Anlässen beansprucht – etwa in gerichtlichen Verfahren, bei steuerlichen Bewertungsanlässen, Erbauseinandersetzungen oder im Gesellschafterstreit.

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Kompetenzen

Verkehrswertgutachten

Aus einem Markt mit persönlichen Erwartungen, Erfahrungen, Wertebeurteilungen und Verhandlungsgeschicken ist von Sachverständigen ein belastbarer Wert abzuleiten an dessen Ermittlung mit § 194 BauGB und ImmoWertV hohe Ansprüche gestellt werden.

Die Legaldefinition des Verkehrswertes ergibt sich nach § 194 BauGB: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Im Gegensatz zu nicht geregelten Wertbegriffen wie „Schätzwert“ oder „Verkaufswert“ basiert ein Verkehrswertgutachten auf definierbaren Standards und zeichnet sich durch eine hohe Begründungstiefe und Nachvollziehbarkeit aus. Es wird insbesondere bei gerichtlichen Verfahren, Finanzämtern (z. B. Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts) oder Schiedsgutachtenverfahren benötigt.

Bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist die Qualifikation der Sachverständigen entscheidend, Fallstricke sind vielseitig gelagert: Der Verkehrswert ermittelt sich u. a. nicht durch pauschale Übernahme von Daten ohne diese auf Eignung zu prüfen und an das Bewertungsobjekt anzupassen (z. B. Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze), ohne Heranziehung aller bedeutsamen Erkenntnisquellen (z. B. Bewilligungen, Baulasten, Planungsrecht) oder ohne gründliche Bestandsaufnahme.

Unsere Verkehrswertgutachten zeichnen sich durch eine besonderen Recherche- und Begründungstiefe sowie fundierte Wertermittlung aus und werden unter Einhaltung der ImmoWertV erstellt.

Beratung

Unsere Beratungen richten sich an komplexe Einzelfälle und unterstützen Sie dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen – von der gutachterlichen Stellungnahme bis hin zur mündlichen Beratung.

Im Rahmen von Erwerbs- oder Veräußerungsprozessen begleiten wir Käufer und Verkäufer mit Erfahrungswerten, die über eine rein zahlenbasierte Werteinschätzung hinausreichen. Darüber hinaus begleiten wir standortübergreifende Investitionsstrategien und unterstützen Mediationsprozesse bei Erbauseinandersetzungen oder Gesellschafterstreitigkeiten.

Im Mittelpunkt steht stets die individuelle Einzelfallbetrachtung mit Möglichkeiten zur interdisziplinären Zusammenarbeit in einem qualifizierten Netzwerk aus öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren, Fachanwälten, Fachmaklern und öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anderer Sachgebiete.

Unsere Beratungen erfolgen nach den Maßstäben, die an eine öffentliche Bestellung und Vereidigung gestellt werden - unabhängig, unparteiisch mit besonderer Expertise.

Gutachtenüberprüfung

Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen ist nicht geschützt. In Folge ist der Markt auf Sachverständigenleistungen für Verbraucher schwerer zu durchschauen. Der offensichtliche Preiskampf einiger Bewerber führt zum Verfall oder gar zum Verzicht auf die erforderlichen Sachverhaltsaufklärung, Recherche- und Begründungstiefe. Die entscheidenden Kompetenzen gehen u.a. in der Pauschalität von standardisierten Prozessen zur Effizienzsteigerung unter.

Hierin begründet sich das erhöhte Bedürfnis nach Gutachtenüberprüfungen – konkret, da die Vorgaben des Verordnungsgebers zur Ermittlung des Verkehrswertes häufig nicht eingehalten werden, Gutachten oftmals nicht den formalen sowie sachlichen Anforderungen entsprechen und wertrelevante Versäumnisse und Mängel nicht auszuschließen sind.

Risiken bestehen in vielerlei Hinsicht: Beispielsweise ist der Verkehrswert im Rahmen der Erbauseinandersetzung die Bezugsgröße für die Quote der Pflichtteilsberechtigten, im Rahmen der Ehescheidung die Grundlage für den Zugewinn oder stellt die Grundlage dar für gerichtliche Entscheidungen. Hinzukommt, dass die Berufsbezeichnung des Sachverständigen nicht geschützt und die Qualifikation nicht immer offenkundig ist.

Die Gutachtenüberprüfung durch einen Sachverständigen mit Erstellung einer gutachterlichen Stellungnahme stellt grundsätzlich die widerstandsfähigste Lösung dar, die Instanz zu einer erneuten kritischen Würdigung zu veranlassen: „Übergeht ein Gericht bei seiner Entscheidung ein im Prozess vorgelegtes Privatgutachten, so stellt dies einen Verstoß gegen das in Art. 103 GG festgelegte Recht auf Gewährung rechtlichen Gehörs dar. Insbesondere mit Gutachten, die gerade deshalb in Auftrag gegeben wurden, um ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten zu widerlegen, hat sich das Gericht so sorgfältig auseinanderzusetzen, als wenn es sich um die abweichende Stellungnahme eines von ihm bestellten weiteren Gutachters handeln würde (BGH BauR 1993, 500)“. OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.04.2015 - I-21 U 71/14.

Mit Auditir stellen Seitz Sachverständige und Marktwert+ eine KI unterstützte Anwendung vor, die zu Zwecken der Überprüfung und Qualitätssicherung bei der Gutachtenerstellung eingesetzt werden kann.

Steuer

Die Verkehrswerte, die in vereinfachten typisierten Bewertungsverfahren durch die Finanzämter ermittelt werden, sind durch die Steuerpflichtigen kritisch zu hinterfragen. Individuelle wertrelevante Merkmale werden durch Durchschnittswerte (Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Bodenrichtwerte etc.) i. d. R. nicht abgebildet. So müssen regelmäßig bauordnungs- und planungsrechtliche, mietrechtliche, bauliche Besonderheiten, Rechte/Belastungen oder besondere Grundstücksmerkmale sachverständig eingeschätzt werden. Der Gesetzgeber räumt mit § 198 BewG den Steuerpflichtigen die Möglichkeit des Nachweises des niedrigen gemeinen Werts ein.

In Ausnahmefällen, in denen kein geeignetes Datenmaterial nachweisbar ist, kommen der Dokumentation der Grundlagen einer sachverständigen Schätzung i. S. d. § 9 Abs. 3 ImmoWertV 2021 besondere Aufmerksamkeit zu.

Die vergleichbar hohen Ablehnungsquoten seitens der Finanzämter von Gutachten (hier insbesondere zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer) sind damit zu begründen, dass die Anforderungen an Verkehrswertgutachten von den Gutachtenverfassern häufig nicht erfüllt werden – dabei legt § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz bereits eine erste Messlatte: Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.

Erbbaurechte

Das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht stellt einen eigenen und unterrepräsentierten Teilmarkt dar. Für Sachverständige ergibt sich ein erhöhter Analyse- und Rechercheaufwand, Anforderung an Fachwissen und eine schwache Datenlage, auf die eine Verkehrswertermittlung abgestellt werden kann.

Erbbaurechtsverträge weisen neben dem vertraglich zu vereinbarenden Erbbauzins einschließlich seiner Anpassungsmöglichkeiten eine Vielzahl von weiteren wertrelevanten Inhalten auf z. B.: die Höhe der Entschädigung bei Zeitablauf/Heimfall, die Laufzeit des Erbbaurechts oder Vereinbarungen zur Verwendung des Bauwerks.

Die Praxis zeigt, dass der tatsächlich gezahlte Erbbauzins oftmals vom erzielbaren Erbbauzins abweicht. Hieraus können erhebliche finanzielle Nachteile entstehen insbesondere bei Barwertbetrachtungen bzw. Veräußerungen. Begründet sieht sich dies häufig in der fehlerhaften Interpretation der Vertragsinhalte in Hinsicht auf den anzuwendenden Index oder der Anpassungskriterien. Des Weiteren stellen sich für viele Betroffene Herausforderungen bei der zutreffenden mathematischen Ableitung in Hinsicht auf die Punkte- bzw. Prozentregelung sowie der Indexverkettung auf den Verbraucherpreisindex. Für Erbbaurechte die der Wohnnutzung dienen, ist zudem gem. § 9a ErbbauRG die Billigkeitsschranke zu beachten. Der anzupassende Erbbauzins eines zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurechts muss demnach nach beiden Methoden, nämlich der Erhöhung gemäß Anpassungsklausel und der Billigkeitsprüfung ermittelt werden.

Spezialimmobilien

Spezialimmobilien oder seltener „Sonderimmobilien“ genannt, richten sich immer an einen individuellen Nutzer und Nutzungszweck. Zwangsläufig erfordert ihre Bewertung stets eine eigene Denkweise und ein hohes Maß an Marktverständnis.

Für die Bewertung von Spezialimmobilien ist die Erarbeitung und Beantwortung individueller wertrelevanter Fragen wie beispielsweise die der Drittverwendung in Bezug auf Lage, Bausubstanz und Grundrissgestalt sowie wirtschaftliche Abwägungen unumgänglich.

Außerdem kann, begründet in der Individualität von Spezialimmobilien, zur Bewertung in der Regel nur eine schwache Datengrundlage herangezogen werden - der sachverständigen Einschätzung sowie der Fähigkeit zur Begründung dieser, kommt eine herausgehobene Bedeutung zu.

In besonderen Bewertungsfällen ziehen wir öffentlich und vereidigte Sachverständige anderer Sachgebiete, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Fachanwälte und spezialisierte Fachmakler in unmittelbarer interdisziplinärer Zusammenarbeit hinzu.

Kompetenzen

Verkehrswertgutachten

Aus einem Markt mit persönlichen Erwartungen, Erfahrungen, Wertebeurteilungen und Verhandlungsgeschicken ist von Sachverständigen ein belastbarer Wert abzuleiten an dessen Ermittlung mit § 194 BauGB und ImmoWertV hohe Ansprüche gestellt werden.

Die Legaldefinition des Verkehrswertes ergibt sich nach § 194 BauGB: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Im Gegensatz zu nicht geregelten Wertbegriffen wie „Schätzwert“ oder „Verkaufswert“ basiert ein Verkehrswertgutachten auf definierbaren Standards und zeichnet sich durch eine hohe Begründungstiefe und Nachvollziehbarkeit aus. Es wird insbesondere bei gerichtlichen Verfahren, Finanzämtern (z. B. Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts) oder Schiedsgutachtenverfahren benötigt.

Bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist die Qualifikation der Sachverständigen entscheidend, Fallstricke sind vielseitig gelagert: Der Verkehrswert ermittelt sich u. a. nicht durch pauschale Übernahme von Daten ohne diese auf Eignung zu prüfen und an das Bewertungsobjekt anzupassen (z. B. Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze), ohne Heranziehung aller bedeutsamen Erkenntnisquellen (z. B. Bewilligungen, Baulasten, Planungsrecht) oder ohne gründliche Bestandsaufnahme.

Unsere Verkehrswertgutachten zeichnen sich durch eine besonderen Recherche- und Begründungstiefe sowie fundierte Wertermittlung aus und werden unter Einhaltung der ImmoWertV erstellt.

Beratung

Unsere Beratungen richten sich an komplexe Einzelfälle und unterstützen Sie dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen – von der gutachterlichen Stellungnahme bis hin zur mündlichen Beratung.

Im Rahmen von Erwerbs- oder Veräußerungsprozessen begleiten wir Käufer und Verkäufer mit Erfahrungswerten, die über eine rein zahlenbasierte Werteinschätzung hinausreichen. Darüber hinaus begleiten wir standortübergreifende Investitionsstrategien und unterstützen Mediationsprozesse bei Erbauseinandersetzungen oder Gesellschafterstreitigkeiten.

Im Mittelpunkt steht stets die individuelle Einzelfallbetrachtung mit Möglichkeiten zur interdisziplinären Zusammenarbeit in einem qualifizierten Netzwerk aus öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren, Fachanwälten, Fachmaklern und öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anderer Sachgebiete.

Unsere Beratungen erfolgen nach den Maßstäben, die an eine öffentliche Bestellung und Vereidigung gestellt werden - unabhängig, unparteiisch mit besonderer Expertise.

Gutachtenüberprüfung

Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen ist nicht geschützt. In Folge ist der Markt auf Sachverständigenleistungen für Verbraucher schwerer zu durchschauen. Der offensichtliche Preiskampf einiger Bewerber führt zum Verfall oder gar zum Verzicht auf die erforderlichen Sachverhaltsaufklärung, Recherche- und Begründungstiefe. Die entscheidenden Kompetenzen gehen u.a. in der Pauschalität von standardisierten Prozessen zur Effizienzsteigerung unter.

Hierin begründet sich das erhöhte Bedürfnis nach Gutachtenüberprüfungen – konkret, da die Vorgaben des Verordnungsgebers zur Ermittlung des Verkehrswertes häufig nicht eingehalten werden, Gutachten oftmals nicht den formalen sowie sachlichen Anforderungen entsprechen und wertrelevante Versäumnisse und Mängel nicht auszuschließen sind.

Risiken bestehen in vielerlei Hinsicht: Beispielsweise ist der Verkehrswert im Rahmen der Erbauseinandersetzung die Bezugsgröße für die Quote der Pflichtteilsberechtigten, im Rahmen der Ehescheidung die Grundlage für den Zugewinn oder stellt die Grundlage dar für gerichtliche Entscheidungen. Hinzukommt, dass die Berufsbezeichnung des Sachverständigen nicht geschützt und die Qualifikation nicht immer offenkundig ist.

Die Gutachtenüberprüfung durch einen Sachverständigen mit Erstellung einer gutachterlichen Stellungnahme stellt grundsätzlich die widerstandsfähigste Lösung dar, die Instanz zu einer erneuten kritischen Würdigung zu veranlassen: „Übergeht ein Gericht bei seiner Entscheidung ein im Prozess vorgelegtes Privatgutachten, so stellt dies einen Verstoß gegen das in Art. 103 GG festgelegte Recht auf Gewährung rechtlichen Gehörs dar. Insbesondere mit Gutachten, die gerade deshalb in Auftrag gegeben wurden, um ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten zu widerlegen, hat sich das Gericht so sorgfältig auseinanderzusetzen, als wenn es sich um die abweichende Stellungnahme eines von ihm bestellten weiteren Gutachters handeln würde (BGH BauR 1993, 500)“. OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.04.2015 - I-21 U 71/14.

Mit Auditir stellen Seitz Sachverständige und Marktwert+ eine KI unterstützte Anwendung vor, die zu Zwecken der Überprüfung und Qualitätssicherung bei der Gutachtenerstellung eingesetzt werden kann.

Steuer

Die Verkehrswerte, die in vereinfachten typisierten Bewertungsverfahren durch die Finanzämter ermittelt werden, sind durch die Steuerpflichtigen kritisch zu hinterfragen. Individuelle wertrelevante Merkmale werden durch Durchschnittswerte (Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Bodenrichtwerte etc.) i. d. R. nicht abgebildet. So müssen regelmäßig bauordnungs- und planungsrechtliche, mietrechtliche, bauliche Besonderheiten, Rechte/Belastungen oder besondere Grundstücksmerkmale sachverständig eingeschätzt werden. Der Gesetzgeber räumt mit § 198 BewG den Steuerpflichtigen die Möglichkeit des Nachweises des niedrigen gemeinen Werts ein.

In Ausnahmefällen, in denen kein geeignetes Datenmaterial nachweisbar ist, kommen der Dokumentation der Grundlagen einer sachverständigen Schätzung i. S. d. § 9 Abs. 3 ImmoWertV 2021 besondere Aufmerksamkeit zu.

Die vergleichbar hohen Ablehnungsquoten seitens der Finanzämter von Gutachten (hier insbesondere zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer) sind damit zu begründen, dass die Anforderungen an Verkehrswertgutachten von den Gutachtenverfassern häufig nicht erfüllt werden – dabei legt § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz bereits eine erste Messlatte: Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.

Erbbaurechte

Das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht stellt einen eigenen und unterrepräsentierten Teilmarkt dar. Für Sachverständige ergibt sich ein erhöhter Analyse- und Rechercheaufwand, Anforderung an Fachwissen und eine schwache Datenlage, auf die eine Verkehrswertermittlung abgestellt werden kann.

Erbbaurechtsverträge weisen neben dem vertraglich zu vereinbarenden Erbbauzins einschließlich seiner Anpassungsmöglichkeiten eine Vielzahl von weiteren wertrelevanten Inhalten auf z. B.: die Höhe der Entschädigung bei Zeitablauf/Heimfall, die Laufzeit des Erbbaurechts oder Vereinbarungen zur Verwendung des Bauwerks.

Die Praxis zeigt, dass der tatsächlich gezahlte Erbbauzins oftmals vom erzielbaren Erbbauzins abweicht. Hieraus können erhebliche finanzielle Nachteile entstehen insbesondere bei Barwertbetrachtungen bzw. Veräußerungen. Begründet sieht sich dies häufig in der fehlerhaften Interpretation der Vertragsinhalte in Hinsicht auf den anzuwendenden Index oder der Anpassungskriterien. Des Weiteren stellen sich für viele Betroffene Herausforderungen bei der zutreffenden mathematischen Ableitung in Hinsicht auf die Punkte- bzw. Prozentregelung sowie der Indexverkettung auf den Verbraucherpreisindex. Für Erbbaurechte die der Wohnnutzung dienen, ist zudem gem. § 9a ErbbauRG die Billigkeitsschranke zu beachten. Der anzupassende Erbbauzins eines zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurechts muss demnach nach beiden Methoden, nämlich der Erhöhung gemäß Anpassungsklausel und der Billigkeitsprüfung ermittelt werden.

Spezialimmobilien

Spezialimmobilien oder seltener „Sonderimmobilien“ genannt, richten sich immer an einen individuellen Nutzer und Nutzungszweck. Zwangsläufig erfordert ihre Bewertung stets eine eigene Denkweise und ein hohes Maß an Marktverständnis.

Für die Bewertung von Spezialimmobilien ist die Erarbeitung und Beantwortung individueller wertrelevanter Fragen wie beispielsweise die der Drittverwendung in Bezug auf Lage, Bausubstanz und Grundrissgestalt sowie wirtschaftliche Abwägungen unumgänglich.

Außerdem kann, begründet in der Individualität von Spezialimmobilien, zur Bewertung in der Regel nur eine schwache Datengrundlage herangezogen werden - der sachverständigen Einschätzung sowie der Fähigkeit zur Begründung dieser, kommt eine herausgehobene Bedeutung zu.

In besonderen Bewertungsfällen ziehen wir öffentlich und vereidigte Sachverständige anderer Sachgebiete, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Fachanwälte und spezialisierte Fachmakler in unmittelbarer interdisziplinärer Zusammenarbeit hinzu.

Kompetenzen

Verkehrswertgutachten

Aus einem Markt mit persönlichen Erwartungen, Erfahrungen, Wertebeurteilungen und Verhandlungsgeschicken ist von Sachverständigen ein belastbarer Wert abzuleiten an dessen Ermittlung mit § 194 BauGB und ImmoWertV hohe Ansprüche gestellt werden.

Die Legaldefinition des Verkehrswertes ergibt sich nach § 194 BauGB: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Im Gegensatz zu nicht geregelten Wertbegriffen wie „Schätzwert“ oder „Verkaufswert“ basiert ein Verkehrswertgutachten auf definierbaren Standards und zeichnet sich durch eine hohe Begründungstiefe und Nachvollziehbarkeit aus. Es wird insbesondere bei gerichtlichen Verfahren, Finanzämtern (z. B. Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts) oder Schiedsgutachtenverfahren benötigt.

Bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist die Qualifikation der Sachverständigen entscheidend, Fallstricke sind vielseitig gelagert: Der Verkehrswert ermittelt sich u. a. nicht durch pauschale Übernahme von Daten ohne diese auf Eignung zu prüfen und an das Bewertungsobjekt anzupassen (z. B. Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze), ohne Heranziehung aller bedeutsamen Erkenntnisquellen (z. B. Bewilligungen, Baulasten, Planungsrecht) oder ohne gründliche Bestandsaufnahme.

Unsere Verkehrswertgutachten zeichnen sich durch eine besonderen Recherche- und Begründungstiefe sowie fundierte Wertermittlung aus und werden unter Einhaltung der ImmoWertV erstellt.

Beratung

Unsere Beratungen richten sich an komplexe Einzelfälle und unterstützen Sie dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen – von der gutachterlichen Stellungnahme bis hin zur mündlichen Beratung.

Im Rahmen von Erwerbs- oder Veräußerungsprozessen begleiten wir Käufer und Verkäufer mit Erfahrungswerten, die über eine rein zahlenbasierte Werteinschätzung hinausreichen. Darüber hinaus begleiten wir standortübergreifende Investitionsstrategien und unterstützen Mediationsprozesse bei Erbauseinandersetzungen oder Gesellschafterstreitigkeiten.

Im Mittelpunkt steht stets die individuelle Einzelfallbetrachtung mit Möglichkeiten zur interdisziplinären Zusammenarbeit in einem qualifizierten Netzwerk aus öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren, Fachanwälten, Fachmaklern und öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anderer Sachgebiete.

Unsere Beratungen erfolgen nach den Maßstäben, die an eine öffentliche Bestellung und Vereidigung gestellt werden - unabhängig, unparteiisch mit besonderer Expertise.

Gutachtenüberprüfung

Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen ist nicht geschützt. In Folge ist der Markt auf Sachverständigenleistungen für Verbraucher schwerer zu durchschauen. Der offensichtliche Preiskampf einiger Bewerber führt zum Verfall oder gar zum Verzicht auf die erforderlichen Sachverhaltsaufklärung, Recherche- und Begründungstiefe. Die entscheidenden Kompetenzen gehen u.a. in der Pauschalität von standardisierten Prozessen zur Effizienzsteigerung unter.

Hierin begründet sich das erhöhte Bedürfnis nach Gutachtenüberprüfungen – konkret, da die Vorgaben des Verordnungsgebers zur Ermittlung des Verkehrswertes häufig nicht eingehalten werden, Gutachten oftmals nicht den formalen sowie sachlichen Anforderungen entsprechen und wertrelevante Versäumnisse und Mängel nicht auszuschließen sind.

Risiken bestehen in vielerlei Hinsicht: Beispielsweise ist der Verkehrswert im Rahmen der Erbauseinandersetzung die Bezugsgröße für die Quote der Pflichtteilsberechtigten, im Rahmen der Ehescheidung die Grundlage für den Zugewinn oder stellt die Grundlage dar für gerichtliche Entscheidungen. Hinzukommt, dass die Berufsbezeichnung des Sachverständigen nicht geschützt und die Qualifikation nicht immer offenkundig ist.

Die Gutachtenüberprüfung durch einen Sachverständigen mit Erstellung einer gutachterlichen Stellungnahme stellt grundsätzlich die widerstandsfähigste Lösung dar, die Instanz zu einer erneuten kritischen Würdigung zu veranlassen: „Übergeht ein Gericht bei seiner Entscheidung ein im Prozess vorgelegtes Privatgutachten, so stellt dies einen Verstoß gegen das in Art. 103 GG festgelegte Recht auf Gewährung rechtlichen Gehörs dar. Insbesondere mit Gutachten, die gerade deshalb in Auftrag gegeben wurden, um ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten zu widerlegen, hat sich das Gericht so sorgfältig auseinanderzusetzen, als wenn es sich um die abweichende Stellungnahme eines von ihm bestellten weiteren Gutachters handeln würde (BGH BauR 1993, 500)“. OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.04.2015 - I-21 U 71/14.

Mit Auditir stellen Seitz Sachverständige und Marktwert+ eine KI unterstützte Anwendung vor, die zu Zwecken der Überprüfung und Qualitätssicherung bei der Gutachtenerstellung eingesetzt werden kann.

Steuer

Die Verkehrswerte, die in vereinfachten typisierten Bewertungsverfahren durch die Finanzämter ermittelt werden, sind durch die Steuerpflichtigen kritisch zu hinterfragen. Individuelle wertrelevante Merkmale werden durch Durchschnittswerte (Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Bodenrichtwerte etc.) i. d. R. nicht abgebildet. So müssen regelmäßig bauordnungs- und planungsrechtliche, mietrechtliche, bauliche Besonderheiten, Rechte/Belastungen oder besondere Grundstücksmerkmale sachverständig eingeschätzt werden. Der Gesetzgeber räumt mit § 198 BewG den Steuerpflichtigen die Möglichkeit des Nachweises des niedrigen gemeinen Werts ein.

In Ausnahmefällen, in denen kein geeignetes Datenmaterial nachweisbar ist, kommen der Dokumentation der Grundlagen einer sachverständigen Schätzung i. S. d. § 9 Abs. 3 ImmoWertV 2021 besondere Aufmerksamkeit zu.

Die vergleichbar hohen Ablehnungsquoten seitens der Finanzämter von Gutachten (hier insbesondere zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer) sind damit zu begründen, dass die Anforderungen an Verkehrswertgutachten von den Gutachtenverfassern häufig nicht erfüllt werden – dabei legt § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz bereits eine erste Messlatte: Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.

Erbbaurechte

Das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht stellt einen eigenen und unterrepräsentierten Teilmarkt dar. Für Sachverständige ergibt sich ein erhöhter Analyse- und Rechercheaufwand, Anforderung an Fachwissen und eine schwache Datenlage, auf die eine Verkehrswertermittlung abgestellt werden kann.

Erbbaurechtsverträge weisen neben dem vertraglich zu vereinbarenden Erbbauzins einschließlich seiner Anpassungsmöglichkeiten eine Vielzahl von weiteren wertrelevanten Inhalten auf z. B.: die Höhe der Entschädigung bei Zeitablauf/Heimfall, die Laufzeit des Erbbaurechts oder Vereinbarungen zur Verwendung des Bauwerks.

Die Praxis zeigt, dass der tatsächlich gezahlte Erbbauzins oftmals vom erzielbaren Erbbauzins abweicht. Hieraus können erhebliche finanzielle Nachteile entstehen insbesondere bei Barwertbetrachtungen bzw. Veräußerungen. Begründet sieht sich dies häufig in der fehlerhaften Interpretation der Vertragsinhalte in Hinsicht auf den anzuwendenden Index oder der Anpassungskriterien. Des Weiteren stellen sich für viele Betroffene Herausforderungen bei der zutreffenden mathematischen Ableitung in Hinsicht auf die Punkte- bzw. Prozentregelung sowie der Indexverkettung auf den Verbraucherpreisindex. Für Erbbaurechte die der Wohnnutzung dienen, ist zudem gem. § 9a ErbbauRG die Billigkeitsschranke zu beachten. Der anzupassende Erbbauzins eines zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurechts muss demnach nach beiden Methoden, nämlich der Erhöhung gemäß Anpassungsklausel und der Billigkeitsprüfung ermittelt werden.

Spezialimmobilien

Spezialimmobilien oder seltener „Sonderimmobilien“ genannt, richten sich immer an einen individuellen Nutzer und Nutzungszweck. Zwangsläufig erfordert ihre Bewertung stets eine eigene Denkweise und ein hohes Maß an Marktverständnis.

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Außerdem kann, begründet in der Individualität von Spezialimmobilien, zur Bewertung in der Regel nur eine schwache Datengrundlage herangezogen werden - der sachverständigen Einschätzung sowie der Fähigkeit zur Begründung dieser, kommt eine herausgehobene Bedeutung zu.

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Publikationen und Seminare

Wissen teilen.
Diskurs fördern.

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Über uns

Albert M. Seitz

Dipl.-Bauingenieur und von der IHK zu Köln öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mitglied im Fachgremium der geschäftsführenden IHKs zu Dortmund und Köln sowie der Architektenkammer NRW, Lehrbeauftragter an der Hochschule Anhalt, Referent und Fachautor.

Jonathan Seitz

M. Sc. RWTH, Fachrichtung Architektur, freier Sachverständiger mit Schwerpunkt auf Bewertungen im Zusammenhang mit Erbbaurechten, Gutachtenüberprüfung, Analyse von Vergleichspreisen. Fachautor, Referent, im Rahmen von Auditir befasst mit Zukunftsfragen rund um die Wertermittlung und Qualitätsstandards.

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Albert M. Seitz

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M. Sc. RWTH, Fachrichtung Architektur, freier Sachverständiger mit Schwerpunkt auf Bewertungen im Zusammenhang mit Erbbaurechten, Gutachtenüberprüfung, Analyse von Vergleichspreisen. Fachautor, Referent, im Rahmen von Auditir befasst mit Zukunftsfragen rund um die Wertermittlung und Qualitätsstandards.

Häufig gestellte Fragen

Zu welchen Anlässen wird ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten benötigt oder empfohlen?

Ein Verkehrswertgutachten ist erforderlich zur Vorlage beim Finanzamt, beispielsweise zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Ebenso wird es bei gerichtlich anhängigen oder betreuungsrechtlichen Verfahren sowie in der Regel auch im Schiedsgutachterverfahren benötigt.

Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens empfiehlt sich insbesondere dann, wenn eine methodisch nachvollziehbare und rechtlich anerkannte Bewertungsgrundlage erforderlich ist – etwa in Streitfällen oder zur Vorlage bei Behörden und Gerichten.

Mit welchen Honorargrößen und Bearbeitungsdauern ist zu rechnen?

Nach der LVS- und BVS-Honorarrichtlinie sind (verkehrswertabhängige) Honorare beispielsweise bei der Verkehrswertermittlung von Wohnungseigentum in Höhe von 5.000,00 bis 10.000,00 Euro (inkl. Auslagen; exkl. MwSt.) keine Seltenheit. Die Praxis zeigt immer wieder Fälle auf, in denen Verkehrswertgutachten z. T. drastisch unter den Honoraren angeboten werden, die sich aus den einschlägigen Honorarrichtlinien ergeben. Entsprechenden Bedeutungsgewinn erfährt in diesem Zusammenhang die Gutachtenüberprüfung hinsichtlich technischer, der formalen und sachlichen Anforderungen sowie Plausibilitäts- und Wertungsanforderungen.

Die Bearbeitungsdauer bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist nicht ausschließlich abhängig von der Auslastung der beauftragten Sachverständigen, sondern auch von den Rückläufen der Fachdienststellen, die erforderliche Auskünfte erteilen bzw. Einsicht in die erforderlichen Erkenntnisquellen ermöglichen. Auch wenn in Abhängigkeit von Umfang und Komplexität des jeweiligen Auftrags mit unterschiedlichen Bearbeitungsdauern zu rechnen ist, kann ein durchschnittlicher Zeithorizont von ca. zwei bis drei Monaten in Aussicht gestellt werden.

Welche objektbezogenen Informationen werden zur Verkehrswertermittlung benötigt?

Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens wird eine Vielzahl objektbezogener Erkenntnisquellen herangezogen. Dazu zählen beispielsweise Grundbuchauszüge, Bewilligungen wie z.B. Teilungserklärungen, Baulastenverzeichnisse, Altlastenkataster, planungsrechtliche Auskünfte, Angaben zu Erschließungsbeiträgen, möglichen öffentlichen Fördermitteln, Bauakten oder auch bestehende Miet- oder Pachtverträge.

Die hierfür erforderlichen Unterlagen und Informationen können durch den Auftraggeber aber auch durch den Sachverständigen selbst mit entsprechender Auskunftsvollmacht recherchiert werden.

Zu welchen Anlässen wird ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten benötigt oder empfohlen?

Ein Verkehrswertgutachten ist erforderlich zur Vorlage beim Finanzamt, beispielsweise zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Ebenso wird es bei gerichtlich anhängigen oder betreuungsrechtlichen Verfahren sowie in der Regel auch im Schiedsgutachterverfahren benötigt.

Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens empfiehlt sich insbesondere dann, wenn eine methodisch nachvollziehbare und rechtlich anerkannte Bewertungsgrundlage erforderlich ist – etwa in Streitfällen oder zur Vorlage bei Behörden und Gerichten.

Mit welchen Honorargrößen und Bearbeitungsdauern ist zu rechnen?

Nach der LVS- und BVS-Honorarrichtlinie sind (verkehrswertabhängige) Honorare beispielsweise bei der Verkehrswertermittlung von Wohnungseigentum in Höhe von 5.000,00 bis 10.000,00 Euro (inkl. Auslagen; exkl. MwSt.) keine Seltenheit. Die Praxis zeigt immer wieder Fälle auf, in denen Verkehrswertgutachten z. T. drastisch unter den Honoraren angeboten werden, die sich aus den einschlägigen Honorarrichtlinien ergeben. Entsprechenden Bedeutungsgewinn erfährt in diesem Zusammenhang die Gutachtenüberprüfung hinsichtlich technischer, der formalen und sachlichen Anforderungen sowie Plausibilitäts- und Wertungsanforderungen.

Die Bearbeitungsdauer bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist nicht ausschließlich abhängig von der Auslastung der beauftragten Sachverständigen, sondern auch von den Rückläufen der Fachdienststellen, die erforderliche Auskünfte erteilen bzw. Einsicht in die erforderlichen Erkenntnisquellen ermöglichen. Auch wenn in Abhängigkeit von Umfang und Komplexität des jeweiligen Auftrags mit unterschiedlichen Bearbeitungsdauern zu rechnen ist, kann ein durchschnittlicher Zeithorizont von ca. zwei bis drei Monaten in Aussicht gestellt werden.

Welche objektbezogenen Informationen werden zur Verkehrswertermittlung benötigt?

Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens wird eine Vielzahl objektbezogener Erkenntnisquellen herangezogen. Dazu zählen beispielsweise Grundbuchauszüge, Bewilligungen wie z.B. Teilungserklärungen, Baulastenverzeichnisse, Altlastenkataster, planungsrechtliche Auskünfte, Angaben zu Erschließungsbeiträgen, möglichen öffentlichen Fördermitteln, Bauakten oder auch bestehende Miet- oder Pachtverträge.

Die hierfür erforderlichen Unterlagen und Informationen können durch den Auftraggeber aber auch durch den Sachverständigen selbst mit entsprechender Auskunftsvollmacht recherchiert werden.

Zu welchen Anlässen wird ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten benötigt oder empfohlen?

Ein Verkehrswertgutachten ist erforderlich zur Vorlage beim Finanzamt, beispielsweise zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Ebenso wird es bei gerichtlich anhängigen oder betreuungsrechtlichen Verfahren sowie in der Regel auch im Schiedsgutachterverfahren benötigt.

Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens empfiehlt sich insbesondere dann, wenn eine methodisch nachvollziehbare und rechtlich anerkannte Bewertungsgrundlage erforderlich ist – etwa in Streitfällen oder zur Vorlage bei Behörden und Gerichten.

Mit welchen Honorargrößen und Bearbeitungsdauern ist zu rechnen?

Nach der LVS- und BVS-Honorarrichtlinie sind (verkehrswertabhängige) Honorare beispielsweise bei der Verkehrswertermittlung von Wohnungseigentum in Höhe von 5.000,00 bis 10.000,00 Euro (inkl. Auslagen; exkl. MwSt.) keine Seltenheit. Die Praxis zeigt immer wieder Fälle auf, in denen Verkehrswertgutachten z. T. drastisch unter den Honoraren angeboten werden, die sich aus den einschlägigen Honorarrichtlinien ergeben. Entsprechenden Bedeutungsgewinn erfährt in diesem Zusammenhang die Gutachtenüberprüfung hinsichtlich technischer, der formalen und sachlichen Anforderungen sowie Plausibilitäts- und Wertungsanforderungen.

Die Bearbeitungsdauer bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist nicht ausschließlich abhängig von der Auslastung der beauftragten Sachverständigen, sondern auch von den Rückläufen der Fachdienststellen, die erforderliche Auskünfte erteilen bzw. Einsicht in die erforderlichen Erkenntnisquellen ermöglichen. Auch wenn in Abhängigkeit von Umfang und Komplexität des jeweiligen Auftrags mit unterschiedlichen Bearbeitungsdauern zu rechnen ist, kann ein durchschnittlicher Zeithorizont von ca. zwei bis drei Monaten in Aussicht gestellt werden.

Welche objektbezogenen Informationen werden zur Verkehrswertermittlung benötigt?

Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens wird eine Vielzahl objektbezogener Erkenntnisquellen herangezogen. Dazu zählen beispielsweise Grundbuchauszüge, Bewilligungen wie z.B. Teilungserklärungen, Baulastenverzeichnisse, Altlastenkataster, planungsrechtliche Auskünfte, Angaben zu Erschließungsbeiträgen, möglichen öffentlichen Fördermitteln, Bauakten oder auch bestehende Miet- oder Pachtverträge.

Die hierfür erforderlichen Unterlagen und Informationen können durch den Auftraggeber aber auch durch den Sachverständigen selbst mit entsprechender Auskunftsvollmacht recherchiert werden.

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