Seitz Sachverständige

Know-how aus erster Quelle: Seit über 30 Jahren befassen sich Seitz Sachverständige intensiv mit dem Thema Erbbaurecht und nutzen das Spezialwissen neben der Erstellung von Fachbüchern und Beiträgen unmittelbar für ihre Auftraggeber. So liefern wir Bewertungen und Beratungen für komplexe Fälle auch auf bundesweiter Ebene.

Bewertung von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken

Das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht (oft verwechselt mit dem Begriff "Erbpacht") stellt einen eigenen und unterrepräsentierten Teilmarkt dar - weiter segmentiert, insbesondere: Eigentumswohnungen im Erbbaurecht (Wohnungserbbaurecht), Ein- und Zweifamilienwohnhäuser im Erbbaurecht, Mehrfamilienwohnhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser im Erbbaurecht oder auch gewerbliche Objekte im Erbbaurecht.

Getrennt hiervon besteht der eigenständige Teilmarkt der Erbbaugrundstücke (das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück).

Alle Teilmärkte und Segmentierungen sind geprägt von eigenen Marktmechanismen in denen auch die individuellen vertraglichen Vereinbarungen des Erbbaurechtsvertrages differenziert einzuwerten sind.

Für Sachverständige ergibt sich eine besondere Anforderung an Fachwissen sowie ein erhöhter Analyse- und Rechercheaufwand. Zudem besteht schwache Datenlage auf die eine Verkehrswertermittlung abzustellen ist.

Eine typisierte, standardisierte Bewertung ist nicht zielführend, auch wenn viele Sachverständige den Versuch unternehmen, auf eine rein finanzmathematische Ableitung auszuweichen (Finanzmathematischer Wert). Diesen pauschal mit dem Verkehrswert gleichzusetzen ist nicht sachgerecht. In unseren Seminaren vermitteln wir, dass die marktgerechte Bewertung von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken vielmehr einer sachverständigen "Detektivarbeit" gleich kommt, mit besonderen Recherchebemühungen und der Verdichtung aller Anhaltspunkte zu einem schlüssigen, tief begründetem Wertbild. Nur so können die Wertermittlungen auch der Legaldefinition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB und den Vorgaben des Verordnungsgebers entsprechen - insbesondere den § 6 und 9 ImmoWertV (Ankerparagrafen).

Überprüfung von Wertermittlungen im Zusammenhang mit Erbbaurechten

Die Überprüfung von Fremdgutachten in den Teilmärkten Erbbaurecht und Erbbaugrundstück zeigt, dass die Bewertungen regelmäßig nicht auf belastbarem teilmarktspezifischen Wissen aufbauen und die Recherche nach geeigneten Daten (nach Vorgabe des Verordnungsgebers auch überregional) zu kurz kommt. Aufgrund bestehender Unsicherheiten versuchen Sachverständige oftmals die Verkehrswertermittlung auf reine Finanzmathematik zu reduzieren und abzukürzen, beispielsweise mit Verzicht auf eine sachgerechte Plausibilisierung. Teilweise erfolgen Plausibilisierungen im Zirkelschluss (z.B. wenn der finanzmathematische Wert mit dem Münchner Verfahren unter Ansatz gleicher Ausgangsdaten plausibilisiert werden soll).

Erbbaurechtsvertrag

Erbbaurechtsverträge weisen neben dem vertraglich zu vereinbarenden Erbbauzins einschließlich seiner Anpassungsmöglichkeiten eine Vielzahl von weiteren wertrelevanten Inhalten auf, beispielsweise die Höhe der Entschädigung bei Zeitablauf bzw. Vergütung bei Heimfall, die Laufzeit des Erbbaurechts oder Vereinbarungen zur Verwendung des Bauwerks. Für bestimmte Konstellationen können auch vereinbarte Vorkaufsrechte wertbeeinflussend sein.

Sachverständigen, die mit der Bewertung eines Erbbaurechts oder Erbbaugrundstücks beauftragt sind, ist zu empfehlen sich in die Sichtweise eines verständigen Marktteilnehmers hineinzuversetzen, um mögliche Einflüsse besser identifizieren zu können.

Auch ist zu beachten, dass Erbbaurechtsverträge einerseits von gesetzlichen und vertraglichen Inhalten geprägt sind - andererseits aber auch Vertragsfreiheit besteht, beispielsweise hinsichtlich der Vereinbarung bei der Höhe des Ausgangserbbauzinses.

Erbbaurechte sind mit ihrer Laufzeit (Wohnnutzung i.d.R. mit einer Gesamtlaufzeit von 80 bis 99 Jahren, für gewerbliche Erbbaurechte 50 bis 75 Jahre) langfristig angelegt. So stellen sich Erbbaurechtsverträge in der Wertermittlungspraxis oftmals als "historische Werke" dar, geprägt durch verschiedene Rechtslagen und veralteten Rahmenbedingungen, beispielsweise mit Bezug auf nicht mehr veröffentlichte Indexreihen. Auch bilden Erbbaurechtsverträge regelmäßig eine ursprüngliche Intentionen zwischen Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer ab mit besonderen Vertragsgestaltung (so hinsichtlich der Gemeinnützigkeit oder zur Begünstigung bestimmter Personenkreise - so zum Beispiel erkennbar vor dem Hintergrund der Umwandlung der Unternehmen der Deutschen Bundespost in die Rechtsform der Aktiengesellschaft).

Erbbauzins

Die Praxis zeigt, dass der tatsächlich gezahlte Erbbauzins oftmals vom ("vertraglich und gesetzlich") erzielbaren Erbbauzins abweicht. Hieraus können erhebliche finanzielle Nachteile entstehen insbesondere bei Barwertbetrachtungen bzw. Veräußerungen.

Dies begründet sich häufig in der fehlerhaften Interpretation der Vertragsinhalte in Hinsicht auf die anzuwendende Indexreihe oder der Anpassungskriterien. Des Weiteren stellen sich für viele Betroffene Herausforderungen bei der zutreffenden mathematischen Ableitung in Hinsicht auf die Punkte- bzw. Prozentregelung sowie der Indexverkettung auf den Verbraucherpreisindex.

Auch werden viele der ursprünglich vereinbarten Indexreihen durch das statistische Bundesamt nun nicht mehr geführt.

Für Erbbaurechte, die der Wohnnutzung dienen, ist zudem gem. § 9a ErbbauRG die Billigkeitsschranke zu beachten. Der anzupassende Erbbauzins eines zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurechts muss demnach nach beiden Methoden, nämlich der Erhöhung gemäß Anpassungsklausel und der Billigkeitsprüfung ermittelt werden.

Hierbei relevant: (1.) der Verbraucherpreisindex für Deutschland und (2.) die Verdienstindizes im Erbbaurecht.